投資家が出資を行い、不動産会社等が不動産を運用することで得た収益を投資家に分配する契約（不動産特定共同事業契約）に基づいた不動産事業を言います。
つまり、出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業です。
投資の対象が株式や仮想通貨などの金融商品ではなく、現物の不動産を資産の目的として運用します。不動産投資は、所有している不動産からの賃貸収入や、不動産を取得した時よりも値上がりしたタイミングで売却して収益を得ることを目的とした投資です。ただ、運用目的の不動産を取得するために多額の資金がかかってしまいます。そこで、高額な不動産を小口化した事業が生まれ、その事業の適正な運用を確保する目的で、平成７年４月に制定されたのが「不動産特定共同事業法」（以下、不特法）です。
〇小規模不動産特定共同事業とは・・・
不特法が施行されて以降、不特法に基づき不動産証券化事業を行う者（不動産特定共同事業者）については、資本金や宅地建物取引業の免許等の一定の要件を設け、許可制となりました。
ただ、許可要件のハードルが高く、空き家などの不動産の運用のような小規模な事業を行うための不特事業者が広がっていない状況を踏まえて、平成２９年１２月に、参入要件が緩和された登録制の「小規模不動産特定共同事業」が創設されました。
既存の第１・３号事業と異なる点は、
★事業者が１人の事業参加者から受けられる出資額の上限は１００万円
（特例投資家については、当該事業への出資総額を超えない範囲内である１億円）
★事業参加者からの出資の合計額（＝出資総額）の上限は、１億円。
★登録に有効期間がある（５年間、引き続き事業を行う場合は、事前に更新申請が必要。）
つまり、出資総額に上限があり規模の大きい案件組成は難しいかもしれませんが、要件が緩和し、利活用が進まない小規模な不動産をより活用しやすくなった、ということです。